Gdy posiadamy nieruchomość i chcemy ją przekazać bliskiej osobie, może pojawić się pytanie: jak zrobić to najkorzystniej? W dzisiejszym artykule przedstawimy umowę dożywocia, która może stanowić alternatywę dla bardzo popularnej umowy darowizny. Pragnąc przenieść własność nieruchomości na rzecz krewnych lub znajomych warto wziąć ją pod uwagę.

Czym jest umowa dożywocia?

Najprościej można opisać ją jako umowę, w której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości, osoba, która przekazuje nieruchomość otrzymuje dożywotnie utrzymanie. Mamy więc dwie strony umowy: nabywcę zwanego „zobowiązanym” i osobę zbywającą zwaną „dożywotnikiem”. Jest to w istocie odpłatne przeniesienie własności nieruchomości, ale zamiast gotówki dożywotnik otrzymuje świadczenie polegające na obowiązku utrzymywania go do końca życia przez zobowiązanego z jednoczesnym ustanowieniem służebności osobistej mieszkania.

Strony umowy mogą ukształtować jej treść dowolnie – określić zarówno zakres obowiązków zobowiązanego jak i uprawnień dożywotnika. Gdyby strony nie ukształtowały w sposób szczególny łączącej je umowy, zastosowanie znajdą regulacje znajdującymi się w kodeksie cywilnym. Zgodnie z nim zobowiązany powinien przyjąć dożywotnika jako domownika, dostarczyć mu wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym.

Umowę dożywocia można zawrzeć  w stosunku do następujących rodzajów nieruchomości:

– dom, działka;

-udział we własności nieruchomości;

– nieruchomość lokalowa;

– prawo wieczystego użytkowania.

Niestety nie można umową dożywocia objąć spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wynika to z faktu, że przedmiotem dożywocia może być jedynie przeniesienie własności nieruchomości a  spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest nieruchomością, lecz ograniczonym prawem rzeczowym. Jeżeli znajdujemy się w takiej sytuacji, ale chcielibyśmy sporządzić umowę dożywocia możemy to zrobić po zawarciu ze spółdzielnią mieszkaniową umowy przeniesienia własności lokalu i założeniu dla niego księgi wieczystej.

Umowa dożywocia a darowizna

Należy mieć na uwadze, że umowa dożywocia różni się znacznie od umowy darowizny.

Umowa darowizny nie powoduje po stronie obdarowanego żadnego obowiązku względem darczyńcy podczas gdy umowa dożywocia nakłada na nowego właściciela nieruchomości obowiązek opieki nad dożywotnikiem. Obowiązek ten jest niezbywalny, co oznacza, że każdorazowy właściciel nieruchomości jest zobowiązany do utrzymywania dożywotnika do końca życia. Jeżeli zobowiązany dokona sprzedaży nieruchomości, dożywotnik nie traci źródła utrzymania, ponieważ obowiązek ten przechodzi na nowego właściciela.

Prawo dożywocia zostaje ujawnione w księdze wieczystej i stosuje się do niego odpowiednio przepisy o prawach rzeczowych ograniczonych. Co do zasady nie można w umowie dożywocia całkowicie wyłączyć możliwości sprzedaży nieruchomości, ale można zawrzeć dodatkowe zobowiązanie polegające na czasowym zakazie zbywania nieruchomości przez zobowiązanego. Gdyby w tym czasie zobowiązany sprzedał nieruchomość dożywotnik ma prawo żądać odszkodowania, ale nie powoduje to nieważności umowy dożywocia.

Sporządzając umowę dożywocia należy mieć na uwadze, że prawem dożywocia można objąć również osobę bliską zbywcy, która nie jest właścicielem nieruchomości. Może to być zarówno osoba, która jest spokrewniona ze zbywcą i wspólnie z nim zamieszkuje, jak również życiowy partner. Co więcej taka właśnie osoba, chociaż nie jest właścicielem nieruchomości może zostać ustanowiona jedynym dożywotnikiem. Warto o tym pamiętać gdy chcemy zabezpieczyć przyszłość osoby, z którą pozostajemy w nieformalnym związku.

Kolejną cechą odróżniającą darowiznę od umowy dożywocia jest kwestia zachowku. Jak zostało to wspomniane wcześniej, umowa dożywocia jest umową odpłatną- własność nieruchomości przechodzi pod warunkiem zapewnienia dożywotnikowi utrzymania do końca życia. Skoro umowa dożywocia nie może w żadnym wypadku zostać zaliczona jako darowizna, nie mają do niej zastosowania przepisy z kodeksu cywilnego o darowiźnie  a więc również te dotyczące zachowku. Tak więc umowa dożywocia nie podlega zaliczeniu na zachowek. Tym samym osoba, którą wybierzemy na nowego właściciela naszej nieruchomości nie będzie musiała w przyszłości martwić się o ewentualne roszczenia z tytułu zachowku od  naszych spadkobierców ustawowych.

Jak zawrzeć umowę dożywocia

Umowa dożywocia jak wszystkie umowy przenoszące własność nieruchomości musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności.

Jakie są koszty zawarcia umowy dożywocia

Umowa dożywocia jest opodatkowana podatkiem od czynności cywilnoprawnych w stawce 2 % od wartości nieruchomości, bez względu na pokrewieństwo stron.

Jeżeli chodzi o koszty notarialne to uzależnione są od wartości nieruchomości.

Czy umowę dożywocia można rozwiązać?

Gdy relacje pomiędzy zobowiązanym a dożywotnikiem przestają dobrze się układać istnieje możliwość rozwiązania umowy dożywocia. Jeżeli strony są zgodne co do rozwiązania umowy powinny udać się do notariusza. Rozwiązanie umowy dożywocia powinno mieć formę aktu notarialnego. Jego skutkiem jest powrót do stanu pierwotnego. W skrajnych przypadkach o rozwiązaniu umowy dożywocia może zadecydować sąd.

Drugim rozwiązaniem jest zamiana uprawnień dożywotnika na rentę, która również jest wypłacana dożywotnie. Wniosek o zmianę wszystkich lub niektórych uprawnień na rentę, może wnieść każda ze stron. W przypadku sprzedaży nieruchomości tylko dożywotnik może zażądać zmiany świadczeń na rentę.

Umowa dożywocia może być dobrym rozwiązaniem dla wszystkich tych, którzy z jednej strony pragną przekazać nieruchomość bliskiej osobie, a z drugiej chcą mieć zapewnioną opiekę i utrzymanie w jesieni życia.